Управление многоквартирными домами
Не раз доводилось бывать на общих собраниях собственников жилья в многоквартирных домах (МКД) г. Семикаракорска и готовить журналистские материалы о проблемах управления общедомовым хозяйством. Похоже, умонастроения многих семикаракорцев постепенно начинают меняться.
Если ещё недавно, например, можно было услышать от жильцов нижних этажей, что их не волнует протекающая крыша, а от жителей верхних — мол, их не касаются проблемы с канализацией в подвале, то теперь все чаще люди сами проявляют инициативу по решению накопившихся проблем.
Вспоминается, как в середине декабря 2011 года работавшая тогда директором ООО «Управляющая компания «Жилсервис» О.В. Бондаренко пригласила журналистов на собрание собственников жилья по улице Красноармейской, 50. Кто-то из моих коллег-журналистов предположил, что это, видимо, образцовый дом, мол, для показухи.
Оказалось — ничего подобного! Обыкновенная двухэтажка из 18-ти квартир, 1979 года постройки, с массой проблем: крыша течет, электрощиты в подъездах требуют замены, штукатурка осыпается, стены трескаются (требуется установка металлических стяжек).
Бетонные отмостки жители подремонтировали сами. Управляющая компания обслуживает дом два года, одна проблема — по ремонту канализации — решена. Но впереди ещё много работы. Жители сами собрали тогда деньги (по три тысячи рублей с квартиры) на продолжение ремонта общедомового хозяйства.
В ожидании начала собрания на площадке перед подъездом пожилой мужчина, очевидно, пенсионер, вслух повторил несколько раз как заклинание: «Как бы не платить вам, управляющей компании, эти 350 рублей…». По его словам выходило, что не нужны ни дворник, ни сантехник, ни электрик, мол, когда потребуется — тогда можно и вызвать специалиста, заплатить за работу.
Однако остальные жильцы дома не согласились с таким мнением: «А кто же содержать этих специалистов для вас будет? И зачем зря наговаривать на них — они работают! Например, дворник постоянно убирает и возле дома, и площадку, но нужно точнее определить границу территории, за которую он отвечает».
На собрании был избран совет МКД и его председатель, утвержден размер платы (тариф) за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общедомового имущества.
В каждом многоквартирном доме — свой уровень благоустройства, износа здания и систем жизнеобеспечения, разные по сложности проблемы. Поэтому и тарифы на управление домом, обслуживание и текущий ремонт устанавливаются дифференцированно. Учитывается и опыт работы управляющих компаний Сальска, Волгодонска и других городов.
Теперь на плановый год в тариф закладываются конкретные суммы затрат, деньги собственников жилья заранее не накапливаются.
Может, это и плохо, что дом на своем лицевом счете не будет иметь «жирка», то есть запаса средств на какие-нибудь непредвиденные, срочные расходы. Но в большинстве своем у жителей МКД просто нет «лишних» денег.
Что касается капитального ремонта, директор управляющей компании вынуждена была огорчить жителей дома №50 по Красноармейской: вначале необходимо разработать проектную документацию, иначе средства господдержки не будут выделены. А денег потребуется немало. Проект обойдется в сумму около 25 тысяч рублей. А ещё надо общедомовой счетчик электроэнергии устанавливать.
«Вначале — капитальный ремонт, а потом уже — установка счетчика», — настаивали владельцы квартир.
-И куда теперь собранные деньги девать, раздать назад, что ли? — спрашивали разочарованно люди. — А потом опять собирать…
Решили все же деньги временно положить на банковский счет. И добиваться капитального ремонта дома.
Жителям двухэтажного 30-квартирного дома по проспекту Победы,7 повезло больше — у них капитальный ремонт в 2011 году был закончен. Они тоже в свое время проявили инициативу, а в управляющей компании были рады такой активности людей. На сходах собственников жилья присутствовал и глава г. Семикаракорска А.Н. Черненко, впоследствии он контролировал ход ремонтных работ.
Кстати, это был уже третий дом, отремонтированный в 2011 году. Вначале провели выборочный капитальный ремонт по улицам Мелиоративной, 6 и Чехова, 51. Поскольку наш район полностью освоил выделенные из областного бюджета средства в сумме 2151,4 тысячи рублей, то за счет перераспределения неиспользованных другими муниципалитетами средств г. Семикаракорску дополнительнодали финансы на капитальный ремонт третьего дома — по проспекту Победы, 7.
Журналисты по окончании работ обошли отремонтированное здание и убедились, что строители огрехов не оставили: сделана отмостка по всему периметру строения; заменена кровля и установлены водоотливы, сточные трубы; над новенькими металлическими дверями в подъездах появились козырьки от непогоды, смонтировано освещение.
На лестничных площадках — стеклопластиковые окна, чисто и уютно, цвет краски для панелей подобран по желанию жителей. Установлены новые электрощитки, светильники, в коридорах работают датчики движения: входишь — лампочки по ходу движения включаются, прошел человек — и секунд через 20 свет гаснет. Заменены общедомовые сети водопровода, канализации и деревянные полы (теперь бетон, плитка). Жители довольны, стараются украсить коридор цветами.
Увы, много времени в других домах было потеряно ранее из-за пассивности собственников жилья. С 2007 года ООО «УК «Жилсервис» провело выборочный ремонт в 14 многоквартирных домах, а могли бы сделать больше. Не все люди были готовы вложить в качестве софинансирования свои средства — 5% общей стоимости работ.
Между тем в дальнейшем с финансированием капитального ремонта многоквартирных домов могут возникнуть проблемы. В прошлом году завершился срок действия областной программы, а в 2012 году должен был свернуть свою деятельность и федеральный Фонд содействия реформированию ЖКХ. Ныне на капитальный ремонт многоквартирного жилья Семикаракорскому району из областной казны выделено всего 1,2 миллиона рублей.
Эти деньги, а также взносы собственников и средства софинансирования из городского бюджета использованы на капитальный ремонт одного многоквартирного дома — по проспекту Победы,11. Работа там закончена. А вот удастся ли получить дополнительное финансирование — это большой вопрос.
Правда, на Дону принята новая региональная целевая программа «Развитие жилищного хозяйства в Ростовской области на 2012–2015 годы». В ближайшие годы — по инициативе президента России В.В. Путина (это решение он принял ещё в ранге премьер-министра) — сохранится поддержка и из федерального бюджета. Но пока основное внимание государство уделяет переселению людей из аварийного и ветхого жилья.
Есть сложности и в работе самой управляющей компании, и в её отношениях с собственниками жилья. Например, пенсионерку М.Д. Ушакову (ул. Араканцева,1) не устраивает тот факт, что с 2008 года уже отремонтированы более «молодые» здания, а многоквартирный дом, где она проживает, так и стоит без ремонта. А вначале надеялись, что УК «Жилсервис» быстрее решит проблемы общедомового хозяйства, чем Семикаракорское МП ЖКХ.
Как пояснили в управляющей компании, очередность ремонтов там в основном стараются соблюдать. Но существует определенный порядок: прежде всего необходимо было на общем собрании многоквартирного дома принять решение о проведении капитального ремонта и готовности собственников жилья внести свою долю софинансирования; разработать проектно-сметную документацию, а уж потом подавать заявку на выделение средств государственной поддержки.
К сожалению, многие до сих пор раздумывают, стоит ли ремонтировать свои дома! Поэтому ремонт и проведен в первую очередь там, где собственники жилья приняли решение и согласовали все организационные и прочие вопросы.
Правда, поскольку средства господдержки ограничены, приходится иногда выбирать — на какой дом направить деньги? В городе есть многоквартирные дома, для ремонта которых необходимо по смете 7-14 миллионов рублей. А государство выделяет лимит, например, как в этом году — менее 1,2 миллиона рублей. Вот и приходится использовать эти деньги на других домах, где требуются меньшие затраты, и одновременно добиваться выделения дополнительных финансов на более дорогостоящий ремонт.
-С конца 2008 года ждут очереди на капитальный ремонт по Королева,1, по Араканцева, 10, — говорит нынешний директор ООО «УК «Жилсервис» Ирина Владимировна Зуй. -Ныне заканчивается оформление проектной документации на многоквартирные дома по Араканцева, 6; Куликова, 50; Придонской, 5; Красноармейской, 50. Мы подготовили своими силами проект на дом по улице Араканцева,1, объем работ там небольшой. Выразили желание принять участие в этой программе собственники жилья по Араканцева, 20.
Всего в 2012 году мы обслуживаем 51 многоквартирный дом (в г. Семикаракорске их 128). Есть и новые заявления о выборе УК «Жилсервис» в качестве управляющей компании. Во всех МКД проведены выборы советов домов, до собственников жилья доведены цифры отчета о деятельности за прошлый год, с этими данными можно ознакомиться и на сайте администрации г. Семикаракорска…
Конечно, мнения людей различны. В частности, по словам пенсионерки З.А. Масловой (ул. Араканцева, 9), управляющая компания порой нерасторопна, не сразу откликается на просьбы жильцов. Весной было — после капитального ремонта отливы либо забились льдом и мусором, либо стали протекать; установленная в подъезде новая металлическая дверь хлопала так, что весь дом содрогался, но поправили её не сразу.
Однако, узнав, что УК «Жилсервис» осталась, по сути, единственной управляющей компанией в нашем городе, Зинаида Антоновна с удивлением воскликнула:
-А зачем мы тогда критикуем «Жилсервис»? Выбора-то у нас практически никакого нет. А люди все же работают, стараются поддерживать дома и придомовые территории в порядке. Да и мы народ такой, что спокойно почивать им не дадим: будем обращаться с просьбами, вопросами, требованиями. Но это же на общую пользу!
Не секрет: люди в основной массе равнодушны, не проявляют общественной сознательности, не понимают, что рано или поздно это обернется против них. Например, я уже говорила жителям одного из соседних домов: «Что же вы в своем подъезде порядок не наведете? Скоро все завалится, через окно в дом входить станете?» Вот и все самоуправление.
Трудно, конечно, сейчас многим, кто спорит? Но, как говорила ещё моя бабушка: жить сегодня можно, нечего Бога гневить…
И вновь мы возвращаемся от частностей к общему вопросу об организации управления многоквартирными домами, их содержании, текущем и капитальном ремонте, в том числе о необходимости создания конкурентной среды в деле обслуживания сложного общедомового хозяйства. Что же предпринимают местные органы власти для решения проблем? Это тема для очередного большого разговора.
Н. МИХАЛЕВИЧ.
Фото А. ДЬЯКОН.
